Vendite, comunicazioni light
All'amministratore si trasmette la dichiarazione del notaio
Il Garante, avendo ricevuto uno specifico quesito da un cittadino, si è quindi occupato nuovamente della portata applicativa, dal punto di vista del trattamento dei dati personali, delle novità introdotte dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio negli edifici. La questione sulla quale l'Authority si è ora pronunciata riguarda un aspetto diverso ma strettamente legato alla regolare (aggiornata) tenuta del predetto registro. L'art. 63, ultimo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile è infatti stato a sua volta modificato dal legislatore della riforma. Detta disposizione, che disciplina il rapporto di dare-avere tra il condominio e il cedente e il cessionario di diritti sulle unità immobiliari site nello stabile (il più delle volte in forza di un atto di compravendita), oltre a consentire all'amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti dei condomini morosi, ha sempre previsto una solidarietà tra questi ultimi rispetto al pagamento delle spese condominiali maturate nella gestione in corso e in quella precedente rispetto al trasferimento del diritto. In altri termini il legislatore, per offrire maggiori garanzie ai crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condomini, in caso di vendita o cessione di altro diritto reale sulle unità immobiliari che compongono l'edificio, consente all'amministratore, limitatamente alle predette gestioni contabili, di pretendere il pagamento delle spese insolute sia dal precedente condomino (che vi è tenuto, in quanto titolare del relativo diritto, fino alla data di trasferimento del medesimo) sia dal nuovo. Per garantire un corretto passaggio, anche in termini di privacy, delle relative informazioni sull'adempimento delle spese condominiali nel corso delle trattative che normalmente precedono la compravendita (o il differente negozio di trasferimento di altro diritto reale), il legislatore della riforma ha anche introdotto, al comma 1, n. 9, dell'art. 1130 c.c., l'obbligo dell'amministratore, su richiesta del condomino, di rilasciare una dichiarazione scritta relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso (che il venditore potrà quindi consegnare all'acquirente per regolare contrattualmente eventuali pendenze). Il nuovo ultimo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., sul quale si è pronunciato il Garante privacy, derogando al criterio generale per cui le spese condominiali, quale onere reale connesso all'unità immobiliare, íncombono esclusivamente sul proprietario (e sui titolari di altri diritti reali), ha quindi previsto anche una nuova forma di solidarietà, questa volta a carico del venditore. Quest'ultimo, infatti, fino a quando non sia data notizia all'amministratore del trasferimento della proprietà (o della cessione di altro diritto reale) dell'unità immobiliare, risponde solidalmente con il nuovo condomino delle spese maturate successivamente al trasferimento del diritto. Scopo della disposizione, come si accennava, è evidentemente quello di aiutare l'amministratore a tenere aggiornato il registro dell'anagrafe condominiale, spingendo i condomini a informarlo delle cessioni di diritti reali sulle unità immobiliari, pena il rischio di dover provvedere al pagamento delle spese comuni non versate dal nuovo condomino. Tuttavia, come pure si anticipava, la disposizione in questione prevede un'unica e rigorosa forma di comunicazione all'amministratore di detta informazione, ovvero la consegna di copia autentica del titolo che trasferisce il relativo diritto. In caso di compravendita, quindi, occorrerebbe trasmettere copia autentica del rogito notarile. L'adempimento in questione è stato criticato sia dai condomini (in quanto giudicato eccessivo e dispendioso) sia dagli stessi amministratori (preoccupati di dover conservare eccessiva documentazione) e nella pratica spesso ci si limita a trasmettere a questi ultimi la c.d. dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio rogante. In linea con le finalità di semplificazione manifestate a suo tempo nel rispondere negativamente al quesito se il condomino, nel fornire le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe dovesse anche allegare le relative prove documentali, il Garante privacy ha quindi ritenuto che la predetta dichiarazione notarile possa considerarsi equipollente, in termini di autenticità e certezza, a quella prevista dall'art. 63 disp. att. c.c., rappresentando dunque una valida alternativa alla trasmissione della copia autentica dell'atto che determina il trasferimento da parte dell'interessato.