Affitti brevi, obblighi in chiaro
Comunicazioni e ritenuta per contratti dal l° giugno
Ambito applicativo. Per locazioni brevi si devono intendere quelle locazioni, appunto, di immobili a destinazione abitativa di durata non superiore a 30 giorni, comprese quelle che, in aggiunta alla mera concessione dell'unità abitativa, prevedono la prestazione di servizi come la pulizia dei locali e l'uso della biancheria, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di impresa ovvero nell'ambito della sfera giuridico-patrimoniale non imprenditoriale, direttamente o per il tramite di intermediari. La nuova disciplina, inoltre, si rende applicabile anche nel caso in cui la figura del locatore sia rappresentata dal sublocatore e il comodatario, quindi nell'ambito dei cosiddetti «redditi diversi», con la concessione a terzi della disponibilità dell'immobile a titolo oneroso; quindi, come ben evidenziato, l'ambito applicativo tiene conto della causa del contratto e non del diritto posseduto sull'immobile da colui che lo concede in godimento. Ulteriore precisazione, che permette, finalmente, di stabilire quando l'attività è da inserire all'interno di un'attività commerciale (redditi d'impresa) o viceversa (redditi catastali e/o diversi), concerne il richiamo alla nuova disposizione che stabilisce che la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali sono da ritenere servizi strettamente connessi e funzionali alle esigenze abitative di breve periodo, quindi esercitabili al di fuori dell'ambito dell'impresa, alla stessa stregua di servizi come la fornitura di utenze, il servizio wi-fi, l'aria condizionata e quant'altro, i quali, sebbene non richiamati dalla disposizione indicata, risultano sicuramente connessi all'uso dell'immobile. La durata del contratto non deve superare i 30 giorni e lo stesso deve essere considerato con riferimento a ogni singola pattuizione contrattuale, con la conseguenza che, anche in presenza di più contratti nell'anno tra le medesime parti, si deve considerare ogni singolo contratto, fermo restando che, se la durata supera il detto periodo dei 30 giorni, le parti devono porre in essere gli adempimenti ordinari conseguenti.
Intermediari. Destinatari di nuovi obblighi non sono soltanto gli esercenti la professione di mediatore, di cui alla legge 39/1989, ma anche tutti coloro mediante i quali vengono stipulati i contratti di locazione enunciati e che intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore. Gli adempimenti obbligatori, posti a carico di tali soggetti, sono eseguiti da tutti gli intermediari, compresi quelli che fiscalmente non sono residenti sul territorio nazionale; il documento di prassi in commento chiarisce le modalità di esecuzione, sia . per chi risulta in possesso di una stabile organizzazione, sia per coloro che ne risultano privi. Come prescritto dalla nuova disciplina, gli intermediari sono obbligati, essenzialmente, e se intervengono nella stipula del contratto, a comunicare annualmente i dati dei contratti, conservando gli estremi degli stessi e, nel caso in cui provvedano anche a incassare i canoni, devono operare una ritenuta (in acconto a titolo d'imposta) pari al 21%, conservando i dati dei pagamenti. Sul punto, opportuna precisazione, è che le nuove regole sono obbligatorie per i contratti stipulati, ai sensi dell'art. 1326 c.c., a partire dal 1° giugno scorso, mentre per quelli sottoscritti anteriormente, non vi sono adempimenti da rispettare (niente comunicazione dei dati e niente ritenuta). Gli intermediari, inoltre, sono obbligati a comunicare i dati dei contratti entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di conclusione, attraverso i servizi telematici delle Entrate e, naturalmente, con riferimento a quelli stipulati nel corso del 2017, limitatamente ai contratti stipulati a decorrere dal 1° giugno scorso. La comunicazione dei dati a cura degli intermediari, peraltro, è obbligatoria soltanto nel caso in cui il conduttore abbia accettato la proposta di locazione tramite l'intermediario stesso ovvero da coloro che forniscono, in aggiunta a favorire l'incontro tra domanda e offerta, un supporto professionale e tecnico informatico durante la fase di perfezionamento del contratto. Gli intermediari, inoltre, devono operare la ritenuta del 21%, se intervengono nel pagamento e/o nell'incasso dei canoni o dei corrispettivi da locazione, rispettando le modalità indicate dall'art. 17, dlgs 241/1997, con emissione della necessaria certificazione, di cui all'art. 4, dpr 322/1998. La detta ritenuta deve essere effettuata anche in caso di delega a terzi dell'incasso del canone, è applicata sull'importo del canone o del corrispettivo lordo indicato in contratto, comprensivo quindi dell'eventuale fornitura di servizi aggiuntivi, e deve essere riversata all'erario entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui la stessa è operata. Gli intermediari che intervengono nella stipula dei contratti sono obbligati, infine, alla conservazione dei dati e documenti in pendenza di tutto in periodo passibile di accertamento (5 anni), ai sensi dell'art. 43, dpr 600/1973.
Sanzioni. L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati da parte dell'intermediario, relativamente alle locazioni brevi, comporta l'applicazione di una sanzione da 250 a 2.000 euro, ai sensi del comma 1, dell'art. 11, dlgs 471/1997, ridotta al 50% se la trasmissione o la correzione dei dati avviene entro i 15 giorni successivi al termine, mentre non è sanzionabile l'incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto, se tale omissione dipende da un comportamento del locatore (e non del conduttore). Con riferimento, invece, all'applicazione della ritenuta, all'intermediario è applicabile la sanzione di natura amministrativa, di cui all'art. 14, dlgs 471/19978, fermo restando l'utilizzo del ravvedimento operoso, di cui all'art. 13, dlgs 472/1997. In conseguenza al fatto che la ritenuta è applicabile ai canoni di locazione dei contratti stipulati a partire dall'1/6/2017 e stante il fatto che l'Agenzia delle entrate ha emanato il relativo provvedimento nel corso del mese di luglio (precisamente il 12/07/2017), per effetto della conversione in legge del dl 50/2017, la stessa amministrazione finanziaria potrà disapplicare le sanzioni, relativamente all'omissione del versamento, sino all'11/09/2017, nel rispetto dell'art. 3 dello Statuto dei diritti dei contribuenti (legge 212/2000). Gli intermediari, comunque, saranno sanzionabili per le omesse o incomplete ritenute da effettuare a partire dal 12/9/2017 e da versare in data 16/10/2017, restando fermi i termini di versamento ordinari per chi la ritenuta l'ha tempestivamente applicata.